Spółka nieruchomościowa - definicja, obowiązki podatkowe i rozliczenia księgowe

Co to jest spółka nieruchomościowa? Definicja i kryteria

Spółki nieruchomościowe powszechnie kojarzą nam się z podmiotami, których działalność jest związana z nieruchomościami. Pojęcie spółki nieruchomościowej jest jednak dokładnie zdefiniowane w art. 4a ust. 35 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawy CIT) oraz art. 5a pkt 49 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych(ustawy PIT). Bardzo istotne jest, aby zweryfikować czy nasza jednostka zalicza się do tej kategorii, ponieważ wiążą się z tym dodatkowe obowiązki. Zgodnie z definicją ustawową, spółka nieruchomościowa to podmiot niebędący osobą fizyczną, który jest obowiązany do sporządzania bilansu w oparciu o przepisy o rachunkowości i spełnia poniższe kryteria.

Kryteria dla podmiotów rozpoczynających działalność

Na pierwszy dzień roku podatkowego (lub roku obrotowego, w przypadku podmiotów niebędących podatnikami podatku dochodowego) co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium RP lub praw do takich nieruchomości. Dodatkowo wartość rynkowa tych nieruchomości musi przekraczać 10 mln zł bądź równowartość tej kwoty w walucie obcej.

Kryteria dla działających spółek nieruchomościowych

Na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (roku obrotowego, w przypadku podmiotów niebędących podatnikami podatku dochodowego) co najmniej 50% wartości bilansowej  aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium RP lub praw do takich nieruchomości i przekraczała 10 mln zł bądź równowartość tej kwoty w walucie obcej oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe (w przypadku w przypadku podmiotów niebędących podatnikami CIT, przychody ujęte w wyniku finansowym netto) z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Należy zwracać szczególną uwagę przy podmiotach rozpoczynających działalność, gdyż definicja spółki nieruchomościowej odnosi się tylko do warunku majątkowego, bez obowiązku generowania przychodów. 

Czy podmiot zagraniczny może być spółką nieruchomościową?

Ważne! Podmiot zagraniczny również może zostać uznany za spółkę nieruchomościową, ponieważ kluczowe jest tu położenie nieruchomości na terytorium RP. Jeśli podmiot zagraniczny spełnił powyższe warunki, przed rozpoczęciem raportowania musi uzyskać polski NIP, który jest niezbędny dla identyfikacji podatkowej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 26c ustawy CIT spółka nieruchomościowa, która nie posiada siedziby lub zarządu na terytorium RP ma obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego.

Rozliczenia księgowe związane z najmem w spółce nieruchomościowej

Do prowadzenia księgowości spółek nieruchomościowych niezbędna jest znajomość wielu charakterystycznych dla nich zagadnień związanych z najmem. Ich zrozumienie jest kluczowe do prawidłowego ewidencjonowania rozliczeń. 

Wakacje czynszowe i zachęty dla najemców

Do pojęć często spotykanych w praktyce gospodarczej spółek nieruchomościowych należą zachęty czynszowe. Mają one na celu zachęcenie najemcy do podpisania umowy z danym podmiotem. 

Przykładem zachęty leasingowej jest zaoferowanie potencjalnemu najemcy tzw. wakacji czynszowych bądź obniżki czynszu w określonym okresie (ang. rent free periods), przypadającym zazwyczaj na pierwsze miesiące najmu. 

Zastosowanie tego rodzaju zachęty wymaga od wynajmującego prowadzenia rozszerzonej kalkulacji stawek czynszowych do celów księgowości. Poza bazową stawką czynszu musi on kalkulować również stawkę uśrednioną (efektywną). Taki obowiązek wynika ze stosowanej w rachunkowości zasady współmierności, zgodnie z którą spółka powinna wykazać w księgach uśrednioną wartość czynszu, jak gdyby był on stały przez cały okres najmu. 

W praktyce, w okresie uprzywilejowanym, najemca otrzymuje faktury po obniżonej stawce bądź nie otrzymuje ich wcale, wynajmujący zaś w księgach rachunkowych wykazuje przychód z najmu po stawce efektywnej. 

W efekcie powstaje przejściowa różnica pomiędzy wartością podatkową i bilansową, którą należy uwzględnić w kalkulacji podatku odroczonego. Wartość odpowiadająca wakacjom czynszowym z reguły ujmowana jest jako czynne rozliczenia międzyokresowe, jednak wpływ na jej ewidencję ma metoda wyceny nieruchomości przyjęta w jednostce.

Finansowanie aranżacji powierzchni, czyli fit-out contribution

Innym rodzajem zachęty spotykanym w spółkach wynajmujących nieruchomości, w szczególności biurowce oraz lokale usługowe, to finansowanie przez wynajmującego aranżacji powierzchni dla najemcy (ang. fit-out contribution). Zazwyczaj wynajmujący w umowie określa kwotę, do której pokrywa koszty wykończenia wnętrza dla najemcy zgodnie z ustalonym z nim projektem. Poniesione koszty dotyczące takiej aranżacji powinny być kumulowane w aktywach do momentu przekazania najemcy przedmiotu najmu, a potem rozliczane w całym okresie najmu równolegle do przychodów z czynszu.

Kontrybucje wypłacane najemcom

W podmiotach wynajmujących nieruchomości możemy spotkać się także z pojęciem kontrybucji będącej swego rodzaju premią pieniężną wypłacaną na rzecz najemcy po zawarciu umowy najmu. Może ona wynikać również z wykorzystywania przez wynajmującego logo kluczowego najemcy w celach promocyjnych. Tego typu kontrybucje, podobnie jak omawiane wcześniej zachęty, są rozliczane w czasie trwania umowy najmu.

Koszty pozyskania najemcy i pośrednictwa

Istotnym dla spółek nieruchomościowych zagadnieniem jest również rozliczanie kosztów pozyskania najemców oraz pośrednictwa w zawarciu kontraktu. Te koszty również powinny być ujmowane w aktywach, a następnie rozliczane liniowo w okresie najmu.

Depozyty, gwarancje bankowe i zabezpieczenia umowy najmu

W spółkach nieruchomościowych powszechnie stosowane są również zabezpieczenia umowy najmu, które mają na celu zaspokojenie ewentualnych roszczeń wobec najemcy z tytułu niewykonania przez niego zobowiązań wynikających z umowy. Do najczęściej stosowanych należą depozyty wpłacane przez najemców, a także gwarancje bankowe, będące zobowiązaniem warunkowym ze strony banku. Depozyty wymagają od wynajmującego ewidencji w księgach jako zobowiązania krótko- bądź długoterminowe. Mogą one podlegać waloryzacji, a po zakończeniu najmu są zwracane najemcy zgodnie z ustaleniami umownymi. Depozyty często są ustalane w walucie obcej, więc mogą podlegać również wycenie bilansowej.

Amortyzacja podatkowa nieruchomości w spółce nieruchomościowej

Ustawodawca wprowadził dla spółek nieruchomościowych pewne ograniczenie dotyczące odpisów amortyzacyjnych środków trwałych zaliczanych do grupy 1 KST. 

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy CIT odpisy te nie mogą przekroczyć w roku podatkowym kwoty odpisów z tytułu zużycia środków trwałych obciążających w tym samym roku wynik finansowy jednostki w oparciu o przepisy o rachunkowości. 

Jakie obowiązki podatkowe ma spółka nieruchomościowa?

CIT-N1 i CIT-N2 – kto składa informacje i w jakim terminie?

Dodatkowe obowiązki podatkowe:

• CIT-N1 (składane przez spółkę nieruchomościową),
• CIT-N2 (składane przez wspólników spółki).

Spółki nieruchomościowe zostały objęte przez ustawodawcę dodatkowymi regulacjami, które mają zapewnić efektywne opodatkowanie ich dochodów oraz zapewnienie przejrzystości właścicielskiej. Art. 27 ust.1e ustawy CIT nakłada na spółki nieruchomościowe oraz ich wspólników dodatkowe obowiązki raportowe. Spółki nieruchomościowe mają obowiązek przekazania do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego (bądź roku obrotowego w przypadku podmiotów niebędących podatnikiem CIT) na formularzu CIT-N1 lub PIT-N1 informacji o podmiotach/ osobach fizycznych posiadających udziały lub inne prawa o podobnym charakterze w spółce wraz z wyszczególnieniem liczby praw posiadanych przez każdy z podmiotów. Jednocześnie wspólnicy spółek nieruchomościowych mają obowiązek przekazania na formularzu CIT-N2/PIT-N2 informacji o liczbie posiadanych udziałów oraz innych praw o podobnym charakterze według stanu na koniec roku podatkowego spółki (bądź roku obrotowego w przypadku nie podatników CIT).

Jakie sankcje grożą za niezłożenie informacji CIT-N1 lub CIT-N2?

Naruszenie przez jednostkę obowiązku złożenia powyższych informacji podatkowych w terminie może zostać ukarane na podstawie art. 80 KKS. Zgodnie z przepisami takie naruszenie podlega karze grzywny do 120 stawek dziennych.

Podatek od przychodów z budynków i załącznik CIT/MIT

W kontekście spółek nieruchomościowych bardzo istotnym zagadnieniem jest również podatek od przychodów z budynków, który został zawarty w art. 24b ustawy CIT. Podatek dotyczy budynków położonych na terytorium RP, które są własnością bądź współwłasnością podatnika oraz zostały oddane do używania w oparciu o umowę najmu, dzierżawy lub inną o podobnym charakterze. Sam fakt posiadania budynku nie skutkuje powstaniem wskazanego przychodu. Podatek wylicza się od ustalonej na pierwszy dzień każdego miesiąca wartości początkowej środka trwałego podlegającego opodatkowaniu.

Jak obliczyć podatek od przychodów z budynków?

Ustalając podstawę opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków, uwzględniać należy wartość początkową budynków bez pomniejszania o wartość umorzenia. Podstawę opodatkowania stanowi suma przychodów z poszczególnych budynków, pomniejszona o kwotę 10.000.000 zł. 

Uwaga przy podmiotach powiązanych, gdyż limit 10 000 000zł jest tylko jeden i obejmuje wszystkie powiązane podmioty (art.24b ust.10 ustawy CIT) i zdaniem organów skarbowych limit kwoty wolnej od podatku od przychodów z budynków będzie niższy dla poszczególnych spółek.  

Stawka podatku wynosi 0,035% podstawy opodatkowania. 

Kiedy płaci się podatek od przychodów z budynków?

Podatek powinien być płacony miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca. Co istotne, kwotę zapłaconego za dany miesiąc podatku od przychodów z budynków odlicza się od zaliczki na CIT, a jeżeli podatek od przychodów z budynków jest niższy niż zaliczka na CIT, można go nie wpłacać. W praktyce oznacza to, że w danym miesiącu podatnik płaci podatek od przychodów z budynków lub zaliczkę na podatek dochodowy, w zależności od tego, która z kwot jest wyższa.

CIT/MIT jako załącznik do rocznego zeznania CIT

Podmioty obowiązane do zapłaty podatku od przychodów z budynków składają przy okazji rocznego zeznania podatkowego również załącznik CIT/MIT z informacją o środkach trwałych oraz podstawie opodatkowania. W zeznaniu podatkowym Informują oni także o kwocie należnego i zapłaconego podatku oraz dokonanych odliczeniach.

Spółka nieruchomościowa – najważniejsze wnioski dla księgowego

Aby prawidłowo ustalić status spółki nieruchomościowej trzeba zwrócić uwagę na posiadane przez nią nieruchomości (również gruntowe) oraz prawa do nieruchomości i ich wartość rynkową (min. 50% wartości aktywów i min. 10 mln zł), a także udział przychodów z najmu, dzierżawy, leasingu oraz innych o podobnym charakterze w przychodach podatkowych ogółem (min. 60% przychodów ogółem).

Lista kontrolna - Jak rozpoznać spółkę nieruchomościową?

Uproszczony schemat identyfikacji spółki nieruchomościowej

Najważniejsze obowiązki: CIT-N1, CIT-N2 i CIT/MIT

Dodatkowe obowiązki podatkowe ważne dla spółek nieruchomościowych: CIT-N1 (składane przez spółkę nieruchomościową) i CIT-N2 (składane przez wspólników spółki) do trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego (bądź roku obrotowego); załącznik CIT/MIT do zeznania rocznego CIT-8. 

Podstawy prawne: ustawa CIT i KKS

Ważne artykuły z ustawy CIT:

• Art. 4a ust. 35 – definicja spółki nieruchomościowej;
• Art. 27 ust. 1e – obowiązki informacyjne wobec KAS;
• Art. 24b – podatek dochodowy od przychodów z budynków;

oraz KKS: art. 80– sankcje za niezłożenie informacji podatkowej.

Spółki nieruchomościowe są istotne dla polskiego systemu podatkowego. Lista spółek nieruchomościowych wraz z danymi z zeznań tych podatników są udostępniane publicznie przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych corocznie do 30 września za rok poprzedni. 

Według danych udostępnionych przez MF za 2024 rok blisko 3,6 tys. podatników zadeklarowało się jako spółki nieruchomościowe. Ich łączne przychody wyniosły niemal 88,9 mld. zł, a zapłacony przez nie podatek CIT, który zasilił budżet państwa to 3,1 mld zł. Udostępnianie danych pozwala na zachowanie transparentności oraz umożliwienie weryfikacji przez społeczeństwo i organizacje pozarządowe.